Jonas Spangenberg

Det går att bygga till rimliga hyror

Igår var jag i Motala för att medverka i en paneldebatt om hyresrättens problem och möjligheter. Arrangör var föreningen Bostaden i Samverkan (BiS), bestående av Motala kommun, Bostadsstiftelsen Platen, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Frågan vi skulle besvara på debatten i år, som var den elfte i ordningen, var: varför går det inte att bygga till rimliga hyror?

Debatten kom naturligtvis att kretsa mycket kring byggkostnaderna som alla tycker är på tok för höga. Mitt svar är att det självklart går att bygga till rimliga hyror men att vi också behöver hjälp från kommun, politiker och ledande beslutsfattare runt om i landet. Tyvärr får vi inte den hjälp som vi kunde önska. Under många år har kommunerna istället valt att prioriterat höga intäkter istället för en ökad bostadsproduktion. Ett exempel är att många kommuner tar rejält betalt för sin mark, vilket belastar kostnaderna onödigt mycket. Situationen är idag så pass dålig att inte ens kommunernas egna bostadsbolag, allmännyttorna, får ihop sina kostnadskalkyler. Detta tycker jag är helt fel.

Samtidigt vet vi att det går att bygga billigare bostäder, vilket även skapar rimliga hyror. I BoKlok har vi bevisligen gjort det över 4 000 gånger sedan starten 1996. Men det räcker inte att vissa bostadsutvecklare råkar komma över markbitar som andra inte kan använda. Vi måste satsa rejält på att utveckla många fler bostäder. För idag byggs det för få bostäder med rimlig hyra. Titta bara på studenter som till och med tvingas bo i tält. Därför är det extra kul att lyssna på vallöften om nya rekordsatsningar på bostäder. Det finns dock ett stort problem. Det är bara löften och de kommer aldrig att bli verklighet. Politikerna förutsätter nämligen att vi som jobbar med bostadsutveckling kan öka takten från ena dagen till den andra och att vi ska bygga billigt. Det kommer inte att ske.

Rimliga hyror förutsätter fundamentalt att två parametrar är i rimlig balans: intäktssidan och kostnadssidan. Intäktssidan har med bruksvärdessystemet varit begränsande i många år. Här ser vi idag en uppluckring band annat genom trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästförenigen, SABO och Fastighetsägarna. En uppluckring som i och för sig mest skapar förutsättningar att bygga dyra hyresrätter i väldigt centrala innerstadslägen, vilket kanske inte var avsikten. Nej, det är kostnadssidan som är nyckeln för att vi skall kan kunna bygga bort bostadsbristen. Här har vi som bostadsutvecklare och byggare naturligtvis ett stort ansvar vilket vi på BoKlok löser genom industrialisering och förnuftig standardisering som skapar förutsättningar för kontinuerligt sänkta kostnader. Men vi styr inte allt. Låt mig därför påminna våra politiker om några av problemen vi levt med i alldeles för många år.

1. Svårigheter med byggrätter (dyra och stora krav på annat än bostäder)

2. Olika byggregler (leder till dyra skräddarsydda lösningar)

3. Onödigt långa och dyra planprocesser 

Detta har lett till en av Europas lägsta produktivitet av nya bostäder, onödigt höga kostnader samt långa ledtider från själva planeringen till färdiga bostäder. Ingen är stolt över denna utveckling och vi som bostadsutvecklare har, som sagt, naturligtvis ett stort ansvar för att det ska byggas mer, bättre och billigare i hela Sverige. Men för att detta ska bli verklighet behöver vi hjälp. Politikerna måste sluta prata utopiska rekordsatsningar och istället lösa dagens bygghinder.

Hur skulle Henry Ford lösa bostadsbristen?

För mer än hundra år sedan revolutionerade löpandebandprincipen bilens snabba utveckling. Produktionstiden kunde förkortas avsevärt. Bilens slutpris kunde pressas ner och därmed bli verklighet för den stora massan. Dessutom kunde en ökad volym och effektivare produktionsmetoder leda till att det blev billigare att köpa råvara, vilket gynnade företagen att satsa.

Denna metod skapade villkoren för det industriella samhället och är fortfarande en avgörande faktor idag - förutom i bostadsbranschen. Det verkar fortfarande finnas ett stort motstånd hos politiker och beslutsfattare att skapa förutsättningar för ett ökat industriellt byggande. Idag verkar man föredra specialdesignade och onödigt dyra lösningar istället. Jag undrar hur Henry Ford skulle lösa bostadsbristen? En vild gissning är att han inte skulle vara nöjd med dagens situation.

Ford Motor Companys målsättning var att göra bilen till var mans egendom och inte en lyxvara endast tillgänglig för ett fåtal i samhället. Nyckeln till deras framgång var genom en hög standardisering och massproduktion. Vi vill göra samma sak. Redan idag finns det bostadsutvecklare som gör detta i en liten skala. BoKlok, som är ett samarbete mellan Skanska och IKEA, är ett bra exempel som gång på gång visar att det går att utveckla bra och prisvärda bostäder som den vanliga inkomsttagaren har råd med - i vårt fall en ensamstående sjuksköterska med barn.

Vi har redan byggt över 4 000 bostäder runt om i landet. Den stora skillnaden mellan oss och den berömda T-Forden är att vi finns i betydligt fler utföranden än svart. Men för att vi ska kunna revolutionera tillverkningen av bostäder på samma sätt som Henry Ford revolutionerade bilindustrin behöver vi ett gemensamt regelverk för byggande av bostäder runt om i landet.

Att det byggs fler bostäder är ingen självklarhet

Yvonne Ruwaida (MP), oppositionsborgarråd i Stockholm, uttalade sig i måndagens Svenska Dagblad om Miljöpartiets bostadssatsningar i nästa mandatperiod. Enligt Yvonne Ruwaida handlar problemet inte om antalet nya bostäder, 15 000 nya bostäder ska tydligen byggas under 2011-2014, utan snarare om hur vi ska bygga dessa bostäder. Låt mig bara inleda med att säga att vi naturligtvis välkomnar satsningar på ett ökat bostadsbyggande, speciellt när det handlar om att bygga miljövänligt och energieffektivt, men jag tycker Yvonne Ruwaida gör det lite enkelt för sig. Bostadsbristen är ett resultat av den förda bostadspolitiken och under det gångna decenniet har det blivit mer och mer uppenbart hur stort problemet är och framförallt hur det kommer att bli framöver.

Vi som utvecklar nya bostäder vill naturligtvis bygga mer. Vi är även mycket intresserade av att diskutera hur och var dessa nya bostäder ska utvecklas. Problemet handlar snarare om vad som krävs för att byggbranschen ska kunna utveckla fler bostäder överhuvudtaget. För många byggbolag är det inte bara att sätta igång att bygga nya bostäder - fastän politikerna har lovat det. Dagens regleringar sätter käppar i hjulen för många byggbolag och BoKlok är inget undantag. Antingen tar det för lång tid att få bygglov, vilket leder till kostsamma förseningar och motverkar produktivitetsökning eller så leder kommunernas olika byggregler till ett onödigt dyrt boende eller att byggbolagen inte satsar på kommuner som faktiskt behöver bostäder. Att lova fler bostäder utan att lösa dessa problem kommer bara leda till tomma vallöften.

Jag efterlyser därför att ansvariga politiker och beslutsfattare på allvar börjar diskutera vilka konkreta åtgärder som krävs för att byggbranschen ska få bättre möjligheter att faktiskt börja bygga och utveckla mer bostäder överhuvudtaget. Vi måste säkerställa att det går att bygga innan vi börjar prata om hur bostäderna ska se ut när de är klara i framtiden. Att det kommer att byggas mer funktionella bostäder till rimliga priser per automatik är ingen självklarhet. Att utgå ifrån detta som ett faktum är bakvänt och kommer i slutändan bara att leda till att de boende kommer att få betala priset. Det är dags att även ansvariga politiker och beslutsfattare inser detta problem.

Två hinder för ökat bostadsbyggande i Sverige

Vi skulle kunna bygga mycket mer än vad vi gör idag. Och vi skulle kunna göra det med samma kvalitet. Troligtvis skulle vi även kunna få ner priset också. För i BoKloks värld handlar det inte om ett bristande intresse för våra produkter. Det handlar istället om bland annat följande två problem.

För det första motverkar olika byggregler i olika kommuner produktivitetsökning i bostadsbyggandet. Detta är BoKlok inte ensamma om. Det finns andra aktörer som stångar sig blodiga med samma problem. Det finns även stora bolag som lagt ner verksamheten - inte för att det saknas en efterfrågan - utan snarare för det påtagliga systemfel som många tyvärr väljer att blunda för. Vi måste därför fatta oerhört tråkiga beslut att inte bygga på många orter eller bara med en begränsad typ av hus. Det tycker vi är fel. Speciellt när många kommuner är i desperat behov av att kunna erbjuda ett attraktivt boende för att locka till sig nya invånare. För att lösa bostadsbristen i Sverige behöver vi arbeta mer industriellt och med en mer högeffektiv produktion av bostäder.

För det andra hindrar den juridiska rättsprocessen utvecklingen av industriellt byggande som vi håller på med. Regelverket leder till onödigt långa ledtider från planering till färdiga bostäder. Vi har som bekant ett tämligen akut behov att bygga mer bostäder och det snart. Det är mycket viktigt att påpeka att vår tanke är inte att förändringar ska drabba enskilda människor och deras möjligheter att överklaga kommunala beslut. Men regelverket bör ses över. Det vi efterfrågar är tydligare och enklare regler. På så sätt skapas en snabbare process för alla inblandade parter. Det är inte rimligt att de kringboende eller byggbolagen ska behöva vänta flera år för att få ett besked om bygglov på grund av att det ska förekommas av lokala diskussioner om hur det aktuella regelverket ska tolkas varje gång ett bostadsprojekt ska genomföras.

Jag och många med mig vill ha ETT regelverk för hela Sverige som gäller i praktiken och inte som idag endast i teorin. För oss spelar det ingen som helst roll om regelverket blir tuffare än idag - bara att reglerna blir lika för alla och att reglerna gäller i hela landet. Detta borde vara en självklarhet men tyvärr är det inte så. Vi vill minska dagens långa ledtider från planering till färdiga lägenheter och det gör vi genom tydligare regelverk.

Standardisering bakom fasaden

Individualisering är tidens norm. Det ser vi inte bara inom mode utan även inom teknikområdet. Allt ska vara unikt och anpassat enbart för dig. Men tittar vi extra noga under skalet bygger det mesta på samma standardisering. Bilindustrin är ett mycket bra exempel där man använder standardisering. Bilmodellerna och de olika bilmärkena bygger på en och samma bottenplatta. Det är bilindustrins sätt att hålla nere sina tillverkningskostnader. Bilarna ser däremot olika ut. Anpassade efter tycke, smak och framförallt plånbok. Varför kan man inte utnyttja samma tillverkningsmetod inom byggindustrin?

Standardisering innebär billigare och fler bostäder. Problemet med standardisering är att många instinktivt tänker på miljonprogrammen. Hus efter hus som ser exakt likadana ut. Är det effekten av standardisering även idag? Svaret är naturligtvis nej. Vi på BoKlok bygger till exempel flera olika hus i olika former och storlekar med olika fasader. Resultatet blir en blandbebyggelse som känns inbjudande och raka motsatsen till 60-talets resultat av standardisering. Och ärligt talat, är det verkligen någon som funderar över standardiseringen bakom fasaden i ett hus eller bottenplattan på bilen? Tyvärr finns det idag en rad hinder för oss att öka takten och utnyttja fördelarna med industriellt byggande fullt ut. Ett av dessa hinder är kommunernas olika byggregler som istället leder till skräddarsydda lösningar. Skäddare kostar som bekant mycket pengar och är inte något som gemene man är villig eller kan betala för. Så frågan är varför kommunerna envisas med den dyraste lösningen?

/Jonas Spangenberg

Nationellt regelverk vs kommunala viljor

Ibland får jag frågor om varför byggbolag bygger så lite, varför det tar så lång tid och varför det är så dyrt. En stor del av problemet beror på kommunalt markköp. Det är nämligen kommunen som bestämmer vem som ska få bygga och vad man ska bygga samt till stor del hur det ska se ut. Det är naturligtvis upp till byggbolagen att erbjuda den mest attraktiva lösningen. Men det finns ett stort problem. I Sverige har vi något som kallas för Boverkets Byggregler (BBR). Detta är vårt nationella regelverk som sätter standarden för en bostad. Tanken är att BBR ska fungera som ett traditionellt regelverk. Med andra ord, ett byggbolag ska kunna utgå ifrån dessa regler oavsett var i landet man vill bygga bostäder. Tyvärr stämmer detta inte med praktiken.

Under årens lopp har det tyvärr utvecklats fler och fler lokala regelverk och viljor kring hur byggbolagen ska utveckla bostäder i just deras kommun. Dessa lokala regler är dessutom kopplat till möjligheten att få göra ett kommunalt markköp. Om byggbolaget inte följer kommunens egenutvecklade regler kommer man helt enkelt inte att få köpa någon mark. Är detta ett problem undrar du kanske? Svaret är både ja och nej. Det positiva i dessa lokala krav är att de oftast går längre och är mer detaljerade än BBR, speciellt vad gäller ökade tillgänglighetskrav för handikappade. Det tycker vi naturligtvis är bra. Problemet är däremot att kraven är lokala. Det behövs samma typer av tillgänglighetskrav i hela Sverige.

För oss på BoKlok som arbetar med industriell tillverkning av bostäder blir det omöjligt att skapa en bostad som lever upp till alla dessa olika krav och samtidigt ha den lägsta tillverkningskostnaden. Det innebär att vi tyvärr måste välja bort att bygga i vissa kommuner. Det finns en mycket stor tillväxt potential för industriellt och mer högeffektivt bostadsbyggande i Sverige. Men nuvarande situation gör det väldigt svårt. Min fråga till ansvariga politiker och kommuner runt om i landet är följande: vad kan vi inom byggindustrin göra för att förbättra situationen?