Resurssvaga gynnas inte av dagens hyresreglering

Nyligen kunde vi läsa en artikel under rubriken ”Så här kan vi skapa en fungerande bostadsmarknad” där du argumenterar för en oreglerad hyresmarknad i det ägda beståndet. Varför skulle det vara en bra lösning?  

Min utgångspunkt var att om det ska gå att hitta en lägenhet att hyra så måste det någonstans finns en delmarknad med fri prissättning. Det förefaller vara politiskt omöjligt att reformera den vanliga hyresmarknaden så att hyressättningen där mer speglar utbud och efterfrågan medan fri uthyrning av bostadsrätter och egna hem förefaller lite mer realistiskt! Jag saknar i debatten en insikt om hur viktigt det är att kunna hitta något på en vit marknad och att detta i sin tur förutsätter fri prisbildning. Ser man sig om i världen är det ofta just marknaden där enskilda hushåll hyr ut en bostad som de äger som är den första bostaden för många som t ex flyttar in till en ort för att jobba eller plugga.

Vad har du fått för reaktioner på dina förslag, från exempelvis allmänhet, andra forskare, Hyresgästsföreningen eller från politiker?

Det har kommit både medhåll och kritik från alla läger. Mycket av kritiken saknar enligt min mening insikt om situationens allvar och brist på insikt om hur dessa marknader fungerar i andra länder. Att tala om att ”bygga bort bostadsbristen” som ett alternativ visar enligt min mening på bristande engagemang och en brist på insikt om hur marknader fungerar.

Ökat bostadsbyggande bör ses som ett komplement till friare prissättning och självklart är ökat bostadsbyggande viktigt för att pressa ner priserna på den fria marknaden. Men att acceptera köer och svarta marknader med hänvisning till man ska bygga bort bristen är enligt min mening oseriöst – särskilt när man gjort detta i 10 år.

Du nämner att en vit marknad för uthyrning av bostadsrätter öppnar nya möjligheter för personer med till exempel betalningsanmärkningar. Tidigare har du lyft förslag som rör miljonprogrammen. Har aktörerna på bostadsmarknaden glömt bort resurssvaga medborgare?

Jag tycker man har gjort det. Idag är det svårt för många grupper att få ett förstahandskontrakt på den vanliga marknaden – antingen för att man inte uppfyller alla krav eller för att andra framstår som attraktivare hyresgäster. Idag är dessa personer hänvisade till halvskumma andrahandsmarknader och de som kritiserat förslag om friare uthyrning av bostadsrätter har helt nonchalerat detta problem.

Bostadspolitiken är en het politisk fråga, vilket märks då politiker gärna tar avstånd från ord som ”marknadshyror”. Att det är ”politiskt självmord att höja hyrorna i det äldre beståndet i centrala Stockholm”, håller nog de flesta med dig om. Det skulle givetvis drabba hyresgäster i innerstaden.  Men låt säga att man låter nuvarande hyreskontrakt vara, och inför mer marknadsanpassade hyror när nya hyresgäster träder in? 

När friare hyror införts i andra länder börjar man i regel med nyproduktionen och sedan med lediga lägenheter och först därefter höjs hyrorna för ”sittande hyregäster”. Att ha spärregler för hyreshöjningar för sittande hyresgäster medan man tillåter högre hyror när en lägenhet blir ledig är en rimlig strategi, liksom att t ex kompensera pensionärer med extra bostadsbidrag.

Ett stort gap mellan hyran för sittande hyresgäster och hyror i lediga lägenheter skapar dock vissa problem. Dels får fastighetsägaren starka incitament för att bli av med sina hyresgäster, dels får hyresgästen starka skäl att hålla sig kvar i lägenheten. Stegvis höjning krävs därför enligt min mening i hela det äldre attraktiva beståndet, men man kan höja lite extra när en lägenhet blir ledig.

För tolv år sedan gavs din bok ”Bostadshyrorna och rimligheten, om behovet av en ny hyresreglering” ut. Där står det att dagens system varken inneburit någon socioekonomisk rättvisa eller någon etnisk integration. Vad är dina invändningar mot den svenska bostadsmarknadsmodellen?   

Hyresregleringen var aldrig del av den svenska bostadsmarknadsmodellen som den formulerades på 50-talet utan en rest från kriget som man inte lyckades bli av med. Grundtanken på 50-talet var ju att om man bygger attraktiva förorter som Vällingby och Farsta med en allmännnytta som sätter rimliga hyror så kommer privatvärdarna inte att kunna ta höga hyror. Konkurrensen skulle begränsa hyrorna i beståndet. Idag gynnar hyresregleringen främst etablerade grupper i samhället.

Tillsammans med Anders Hellström, som även han är forskare, har du jämfört bostadssegregationens utveckling i Malmö respektive Stockholm mellan 1992 och 2001. Ni fann inga större skillnader i utvecklingen mellan städerna, trots att Malmö, med ”Malmömodellen”, har haft mer marknadsanpassade hyror. Är en mer reglerad hyressättning segregationsdämpande, eller saknar bruksvärdessystemet betydelse för graden av segregation?

Om hyresregleringen på ett väsentligt sätt begränsat segregationen skulle inte Stockholm sett ut som det gör idag med en innerstad dominerad av svensk medelklass. Att idag försvara hyresreglering med att den på något väsentligt sätt skulle minska segregationen saknar all trovärdighet.

I en DN-intervju (27/8) med dig nämns social housing i förbifarten. Vore det värt att diskutera, finns det exempel på städer där det fungerar bra?

Social housing kan stå för många saker men jag tror att det idag behövs en ny politik när det gäller byggande av bostäder riktade till hushåll med relativt låga inkomster. Detta kan ta en rad olika former och jag har inga bestämda åsikter om vilket alternativ som ska väljas. I en artikel skrev jag om behovet av ett nytt miljonprogram där fokus var att staten medvetet måste satsa på en infrastruktur som möjliggöra byggandet av nya förorter och att staten där även måste vara beredd att ta ekonomiska risker knutna till bostadsbyggandet.

Det anmärkningsvärda är som sagt att bostadssituationen för hushåll med lägre inkomster diskuterats så lite. Förhoppningen verkar fortfarande vara att bostadsbidrag och flyttkedjor ska lösa situationen. Samtidigt ökar boendetätheten i miljonprogramområden, särskilt området dit många flyktingar kommer, och då måste man konstatera att något nytt krävs.

I samma artikel sägs du dela ut kängor till både höger och vänster. Vad behöver den politiska vänstern och den politiska högern ta till sig från forskarvärlden?

Jag är mest intresserad av den politiska vänstern och där saknar jag en insikt av betydelsen av att ett hushåll själv ska kunna lösa sin bostadssituation ”på marknaden”, samt att det på en friare marknad finns en stor spridning i priser. Det som hushåll med pengar tycker är attraktivt blir dyrt men annat blir väsentligt billigare.