Välfärden byggs av bra boende

För ett tag sedan fick jag ett mail från  PM Nilsson med en fråga om jag hade lust att delta med en text om hyresrättens betydelse för mitt ansvarsområde och hur man skall få råd att bygga nya hyresrätter. Det behövdes ingen betänketid - självklart vill jag det. Varför? Jo för att bostäder tillsammans med arbete är de absolut viktigaste välfärdsfrågorna. De allmännyttiga bostadsföretagen är enligt min bedömning kommunernas bästa verktyg att bygga välfärd. Välfärd byggs inte på socialkontor eller hos arbetslöshetskassor etc, det är skyddsnät i de fall där välfärden inte nått fram.

Att då få arbeta i Halmstads Fastighets AB (HFAB) vilket är Halmstads allmännytta är väldigt stimulerande. Hos oss talar vi sällan om välfärd men vi arbetar mitt i den och försöker göra något åt den. Om vi med varannan hyresrätt, 10 000 bostäder, där nästan 20 procent av halmstadsborna bor, gör ett bra arbete, så stärks välfärden. Om vi bygger nya bostäder så växer välfärden. Att inom ramen för ett kommunalt bolag på affärsmässiga grunder få vara med att utveckla boende och bostäder är att på riktigt arbeta med samhällsutveckling inte prata om den. Som bostadsföretag har man både uppdraget och möjligheterna. Allt som är affärsmässigt och som man har kompetens samt kapacitet till är genomförbart. Dessutom kostar det inte skattebetalarna något. Visst är det svårt att tänka sig ett bättre jobb. Därför var det självklart att tacka ja till inviten att delta i samtalet om en av våra viktigaste välfärdsfrågor.

Var affärsmässig och ta betalt, ekonomisk styrka betalar sig

HFAB är ett av de kommunala bolag som har starkast ekonomi. Det är bra och vi anstränger oss att vara noggranna när det gäller att ta betalt. Vi tycker att huvudprincipen skall vara att standardförbättringar följs av hyresökningar för dem som får ta del av dem. Alternativet är annars att andra hyresgäster är med och finansierar en utveckling som de inte kan ta del av. Att fördela kostnader över hela bostadsbeståndet bör därför undvikas i möjligaste mån.

Att vara ekonomisk stark innebär ett oberoende och att man bättre kan ta tillvara bolagets och hyresgästernas intresse. Låt mig ge tre exempel.

1. HFAB har under 2010-11 producerat cirka 140 nya bostäder och vi har gjort det med egen kassa utan att behöva låna. Det kan tyckas att vi är överlikvida, men sedan den finansiella krisen 2008 har vi varit försiktiga med att amortera ner lån och föredragit en hög likviditet och handlingsfrihet.

2) Någon gång i mitten av förra året fick vi ett brev från vår huvudfinansiär (en av de fyra storbankerna) där man meddelade att räntan skulle höjas med någon dryg procentenhet med hänvisning till EU s kapitaltäckningsregler. Totalt skulle kostnaderna uppskattningsvis ökat med cirka 50 mkr fram till dess lånet löpte ut 2017. Vi bestämde oss, efter bl.a. samtal med hyresgästföreningen, att hålla emot. Detta resulterade i att banken i fråga drog tillbaka sin propå om räntehöjning. Vår ekonomiska styrka var en förutsättning för att kunna ta samtalet.

3) Att bygga nytt eller att göra större underhålls-  och förnyelsearbeten är alltid en affärsrisk. Blir det dyrare än kalkylerna? Håller konjunkturen i sig och blir de nya lägenheterna uthyrda? Får vi ut de kalkylerade hyrorna?  Något man endast kan få reda på i efterhand när bruksvärdet prövas (om man inte använder sig av presumtionshyror). För att ta risker behöver man en stabil ekonomi, det har HFAB. Om fler aktörer hade bättre ekonomi så hade de också kunnat ta mer risker och därmed öka bostadsproduktionen.

Är det rätt att sälja för att bygga nytt? Till vem skall man sälja?

Många kommunala företag befinner sig inte i HFABs situation, där en ökad lånebörda inte är några större problem att bära. Ett sätt att finansiera nyproduktion eller upprustning kan då vara att avyttra en del fastigheter. Är det rätt? Ja, det kan det nog vara i flera fall. Till vem skall det allmännyttiga bolaget i så fall sälja? Svaret är väl att man skall fundera vad som är bäst för utvecklingen av den lokala bostadsmarknaden och att olika köpare faktiskt kan förväntas agera olika

En lokalt förankrad fastighetsägare är ofta långsiktig. Man bor och verkar i den ort där man också äger fastigheter. Många äger en eller ett fåtal fastigheter och tänker inte så mycket på hur stor direktavkastningen är i procent även om det självklart är viktigt att det blir en del över på sista  raden. Det finns naturligtvis även större lokala aktörer som kanske har högre krav på att redovisa vinst. Den lokala aktören vill oftast inte sälja - eftersom själva kärnan i affären är att förvalta. Detta leder till ett långsiktigt synsätt även när det gäller affärsmässigheten.

En särskild typ av lokal aktör är det kommunala bostadsbolaget. I Halmstad är det HFAB. Vi har funnits i kommunen i 70 år och vi planerar för att finnas kvar minst lika länge till. De kommunala bolagens betydelse understryks också genom den nya lagstiftningen som trädde i kraft 2011, där man bl.a. begränsar möjligheterna till utdelning för att säkra de kommunala bostadsföretagens fortlevnad. För vår del är det egentligen självklart att vi måste tänka långsiktigt. I vissa fall leder det till andra beslut än vad ett mer kortsiktigt synsätt hade gjort. Den lokala förankringen avgör till stor del hur långsiktig man är som aktör. Ett exempel är att vi arbetar mycket med bostadssociala frågor (se mer nedan).

Ett annat är att det för HFAB är självklart att medverka till nya bostäder i hela kommunen.

Det vill säga, vi bygger även i tätorterna utanför Halmstad. I kommunen ligger många mindre orter och där vill vi finnas av det enkla skälet att det är viktiga delar av Halmstad. Vi är lite försiktiga och producerar små enheter. Men vi bygger. Vi har nämligen bara en marknad och det är (hela) Halmstad. Därför bygger vi.

Det finns ett antal stora och respekterade bostadsföretag i Sverige, t.ex. Stena och Akeliussfären. Därtill kommer några nya aktörerna som till stor del ägs av ap-fonderna såsom Rikshem och Willhem.

Jag vill understryka att dessa aktörer är viktiga och behövs. Mångfald är bra och konkurrens ökar kvalitén. Det är lätt att bli hemmablind vilket inte gagnar utvecklingen.

Samtidigt måste man vara medveten om att för t.ex. Willhems och Rikshems ägare är det våra pensioners utveckling som är det viktigaste. Inte att vara lokalt närvarande i någon specifik kommun. Bolagsledningarna har säkert långsiktiga ambitioner men i längden är det inte det som styr utan var pensionärerna får bäst avkastning. Det betyder inte att det är fel att sälja,  bara man är medveten om att lång sikt kan gå över ganska snabbt. Ett lokalt exempel från vår kommun är när Stena Fastigheter, som köpte 870 lägenheter 2005 av HFAB för att sälja dem till Möller & Partner 2010. Motivet var att man inte lyckats förvärva fler lägenheter till det pris man önskade - då valde man istället att fokusera på andra orter.

Ett nationellt fastighetsbolag pratar gärna om långsiktighet medan en lokal aktör visar den genom sin närvaro. I Halmstad finns flera lokala aktörer som över flera decennier tagit ansvar för hyresrätten och därmed välfärdens utveckling i kommunen.

Kanske är Halmstad den kommun där det byggs flest hyresrätter

Kanske är Halmstad den kommun i Sverige där det byggs flest hyresrätter av både privata och kommunala aktörer i förhållande till vår storlek. Om vi bortser från Stockholm, Göteborg och Malmö så finns det begränsningar i varje marknad i hur mycket man kan producera utan att få vakanser. Tricket är att bygga så mycket som möjligt utan att få vakanser. Det handlar, som i alla branscher, om att prognostisera efterfrågan, vilket inte är det enklaste. Den kunskapen kan man skaffa sig på olika sätt men är ytterst en fråga om fingertoppskänsla. Min bedömning är att marknaden i många kommuner efterfrågar mycket fler hyresrätter och att det är rätt tid att bygga nu.

Det är dock farligt att ta enkäter eller bostadsköer etc. som intäkt när man bedömer behovet av nya hyresrätter. Att man ställer sig i en kö säger egentligen väldigt lite om dagsbehovet. Det är mer ett uttryck för att man vill försäkra sig om man längre fram skulle behöva en bostad kanske kan få en. Detsamma gäller enkäter där benägenheten att säga att man efterfrågar något är stor. I verkligheten är det först när det finns en ledig lägenhet som efterfrågan prövas. Då handlar det om både vilja och ekonomiska förutsättningar.

Så paradoxen är att det krävs en viss bostadsbrist för att få igång produktion. Det optimala hade ju varit att det hela tiden finns ett överskott av lediga lägenheter även i tillväxtmarknader. För att detta skall vara möjligt krävs antingen betydande offentliga subventioner, vilket känns orealistiskt. Ett annat alternativ är en ren marknadsprissättning, detta skulle kunna skapa en rörlighet,  där många tvingas flytta, på svensk bostadsmarknad som väldigt få vill ha. De flesta är faktiskt ense om att en reglerad hyressättning inom ramen för bruksvärdet där hyresgästernas värderingar ges utrymme är en balanserad modell.

Visst påverkar hyressättningen, vilken nyproduktion som kommer till stånd. Ett sätt att göra det alldeles för enkelt men som ändå känns relevant är att ställa frågan varför det byggs mycket mer hyresrätter av privata aktörer i Halmstad än i Varberg. Analysen är enkel, hyresutvecklingen har varit för låg i Varberg, där har hyresgästföreningen ett stort ansvar. Hos HFAB har hyrorna ökat med 10 procent de senaste fyra åren. I år fick cirka åtta av tio hyresgäster en ökning lägre än två procent, medan ungefär en tiondel av hyresgästerna fick en ökning på 5 procent. Med detta inte sagt att vår ambition är att differentiera så starkt varje år.

Det handlar inte heller bara om att bygga nytt, utan också att på ett förnuftigt sätt ta vara på det man har. Det bästa är inte alltid att renovera upp standarden till högsta nivå. Vi måste också vara rädda om de lägenheter som inte har så hög hyreskostnad.

Går det att bygga till rimliga kostnader - kan man pröva nytt?

Visst är det så att lägenheterna med de lägsta hyrorna är redan byggda. Visst är det så att en nyproducerad lägenhet alltid kostar mer än de befintliga. Visst är det så att det är svårt att komma ner i kostnader. Marken är dyr, byggpriserna ökar alltid mer än inflationen, diverse krav ökar kostnaderna osv. Det finns alltid förklaringar.

Men det får inte hindra oss att försöka. Här är några exempel från HFAB.

- Vi kommer att nyttja SABOs upphandling av kombohus. Husen byggs i 4 våningar med lika många tvåor som treor. Prefabricerade konstruktioner som monteras på plats. Enkelt uttryckt så kan man säga att det är en standardiserad husproduktion med god kvalité. Detta kommer att leda till cirka 50 nya hyresrätter med inflyttning våren 2013. En tvåa på 60 kvm kommer kosta 6 450 kronor och för en trea på 72 kvm blir hyran 7 700 kronor.

- I oktober kommer HFAB starta ett unikt bygge av 154 lägenheter mitt i centrala Halmstad. De danskinspirerande bostäderna har hög kvalité, underjordiskt garage, gård med mycket grönska, mitt i stan och mycket nära till Nissan. HFAB har fastslagit prisnivån per kvm och bestämt att hyran inte skall överstiga nuvarande hyra för nyproduktion i område. Det blir inte billigt men prisvärt. Gissningsvis kommer hyrorna att stanna på 65 procent av nyproduktionshyror i Stockholm men med lika hög kvalité. Till vår hjälp att granska projektets kvaliteter har vi haft en välrenommerad jury bestående av arkitekten Gert Wingårdh, hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman, SABOs VD Kurt Eliasson och inredningsdesignern Åsa Gessle.

- HFAB samarbetar gärna med andra, vi  är nyfikna på andras erfarenheter och vi delar gärna med oss av våra egna. Ett uttryck för detta är att vi köpt 40 000 kvm råmark i centrala Halmstad tillsammans med Fastighets AB Tornet och den industriella aktör som bedrivit verksamhet på platsen tidigare, Lundgrens Gjuteri. Ambitionen är att tillsammans utveckla området till stadsboende mitt i stan med stark miljöprofil.

Vidga hyresrättens möjligheter

I den nya lagstiftningen om allmännyttiga bostadsföretag från förra året understryks att hyresgästerna skall ges ett inflytande och det är riktigt bra. Inflytande ökar ansvaret och är också bra för oss allmännyttiga bostadsföretag som då får anledning att tänka igenom hur man arbetar med hyresgästernas möjligheter att påverka. Självklart är det både bra och lönsamt att låta hyresgästerna vara med och ta ansvar samt ge sin syn på saker och ting.

Men vad är det som hindrar att hyresgästen i större utsträckning får bestämma över sin relation med hyresvärden. Hyreslagstiftningen är en skyddslagstiftning som till stor del skall bevaka hyresgästens intressen. Men den bevakar inte bara, utan den begränsar också. Varför skall det inte gå att komma överens om t.ex. fasta kontraktstider, vilket minskar hyresvärdens risk för hyresförluster och kan därmed öka t.ex. nyproduktions- och investeringsviljan. Även mer individuella regler kring hyressättningen skulle kunna diskuteras. Lagstiftaren borde ha modet att tillfälligt pröva mer flexibla regler. Låt oss sedan efter t.ex. två år följa upp om de nya reglerna och se om de brukas eller missbrukas. I grunden är ju en av hyresrättens stora fördelar att den är flexibel och t.ex. kan sägas upp på tre månader. Men är det helt orimligt att man t.ex. skulle kunna ha en något längre uppsägningstid i en nyproducerad lägenhet? Jag tror de flesta har ganska lätt att förlika sig med det.

Förenkla regelverken och skapa flexibla förutsättningar

Bland annat från regeringens sida har man fört en diskussion om behovet av att försöka skapa enhetliga tillämpningar av gällande regelverk. Här är några lokala exempel från Halmstad.

1) Visst är det svårt att förstå att kraven på hur ett förråd skall se ut är annorlunda i Halmstad än i kommuner som ligger lite mer söderut.

2) Försök skapa flexibla detaljplaner som är bra redskap för bostadsproduktion. Många gånger är planerna allt för detaljerade och begränsar kreativiteten hos byggherren.

3) I uppskattningsvis 30 procent av det svenska bostadsbeståndet har man självdrag. Det har funnits sedan husen byggdes och har fungerat bra. Samtidigt driver miljöförvaltningen tesen att man bör pröva om självdrag uppfyller socialstyrelsens allmänna råd när det gäller inomhusklimat.

Det kan uppfattas som det är bra när lokala myndigheter höjer kvalitén genom att skärpa regelverken. Men faktum är att medlen annars hade kunnat användas till t.ex. nyproduktion eller förnyelse av befintliga bostäder.

De mjuka värdena är viktiga och ofta lönsamma

Kanske kan "boende" uppfattas som en tämligen färg- och känslolös aktivitet. Men vad vi talar om egentligen är människors hem. Platser där vi vill leva våra liv i trygghet, kreativitet omringat av en positiv miljö. Det är i hemmen vi lever våra liv, bildar familj och uppfostrar våra barn. Det är från hemmen vi betraktar samhället och får våra grundläggande värderingar.

Detta är viktigt att hålla i minnet att det inte bara handlar om våra bostäder. Livet ”mellan husen” är precis som husen oerhört viktigt.

Inom HFAB arbetar vi mycket med inflytande och bostadssociala frågor. Det kostar oss knappt 10 miljoner kronor per år. Men vi ser det som en investering i välfärd och är övertygande om att vi på sikt tjänar på detta, även ekonomiskt.

Vi har anställt en egen arbetsförmedlare som arbetar med att hjälpa våra hyresgäster att få arbete. Vi anställer drygt 100 ungdomar som bor hos oss som sommarjobbare. De får göra fint i sina områden och dessutom tjäna egna pengar.

Vi vet att hyresgästerna tycker att de gröna frågorna är väldigt viktiga. Därför är det extra kul att en av Sveriges främsta trädgårdsmästare Stefan Mattsson nyss börjat arbeta i HFAB. Vi satsar 30 miljoner kronor under tre år och ser med spänning fram mot hur våra gröna miljöer kommer utvecklas.

Vi försöker gärna bidra till att bryta segregation och förnya flyttmönster, det är inte lätt men det är inget skäl att avstå. 2016 förväntas ett nytt område på söder i Halmstad stå klart. Ett boende som det pratas om sedan lång tid - där väldigt många vill bo. Den här gången ger vi först våra egna hyresgäster möjligheten att byta bostad till dessa lägenheter.

Det bästa exemplet är kanske ändå miljonprogramsområdet Andersberg, där det finns många problem bl.a. så är ohälsotalen bland de högsta i landet. Där finns vi på plats varje arbetsdag. Trots mycket oro så är området stabilt och hyresgästerna till största delen trygga. När enskilda incidenter i andra miljonprogramsområden har eskalerat och lett till att t.ex. utryckningsfordon måste ha förstärkt beskydd så har detta hitintills inte hänt i Andersberg.

Nu börjar våra insatser synas även hos marknadens övriga aktörer. I Andersberg har Peab precis byggt ett nytt hyresboende på åtta våningar som alldeles nyss köptes av Willhem. En affär som vi gläder oss mycket åt.

Jag vet inte om Willhem och Peab håller med men jag vågar påstå att det aldrig hade blivit verklighet utan HFABs vilja och möjligheter att agera långsiktigt, vår syn på lokalt samhällsengagemang och vårt löpande arbete med sociala frågor.

Trackback URL: http://www.newsmill.se/trackback/45274

10 kommentarer I kommentarsfältet har kommentatorn juridiskt ansvar för sina inlägg.

Newsmill och hyresrätter igen. Det finns troligen stora pengar på att tjäna om medborgarna hyr istället för äger. Det finns inge gratis bra råd. Alla som tog max lån 1990 och köpte en bostadsrätt eller villa är nu (lotto) mångmiljonärer. Det finns inget ekonomiskt beslut som har varit så gott för medborgaren. Man kan även ta från 2005
http://valueguard.se/sverigebr
Om man har köpt en bostadsrätt för
2 miljoner så är den nu värd 3.6 miljoner.

Vilket är ca 20 000 kr vinst per månad i 7 år på rad.
På en hyresrätt så går dessa pengarna till ägaren medans Hyrestagaren betalar alla räntor.

Mvh
Per

Permalänk | Anmäl #1 u_19023, 2012-06-08, 08:43

En intressant artikel från Halmstad. Förstår att den är skriven helt för att svara upp mot hyresrättens existensberättigande. Därför är den sociala biten viktig. Men är det hyresbolagen som bör svara för dessa insatser-inte samhället via kommunen?
Kanske hade den sociala biten inte behövts i ett boende där ägarna är närvarande 24 timmar om dagen?
Kanske beskriver du hyresrättens svaghet, där boende och ägandet har separerats?

Permalänk | Anmäl #2 Lars Kronqvist, 2012-06-08, 10:49

Intressant perspektiv från verkligheten. Med all säkerhet har de allmännyttiga bostadsbolagen en viktig roll att spela i uppbyggnaden av ett välfärdssamhälle. Detta perspektiv har kommit i skymundan i dagar då boendekarriär och allmännyttans utförsäljning av hyresrätter ses som ett av de mest hedervärda sätten att bli rik på i Sverige.

Intressant också att en representant från allmännyttan så väl visar på hur affärsmässighet, långsiktighet och förnyelse hänger ihop och fungerar i praktiken - det blir mer än bara ord.

Permalänk | Anmäl #3 Micke K, 2012-06-08, 15:15

En sak är dock säker och det är att Terje Johanssons välfärd byggs av fastighetsbolag som finansierats av skattebetalarna. Om skattebetalarnas välfärd byggs av det är dock mer tveksamt.

"..är ett av Halmstads kommun helägda aktiebolag. .."
http://www.hfab.se/om-oss-1.aspx

Permalänk | Anmäl #4 Martin A, 2012-06-08, 19:15

"Vi försöker gärna bidra till att bryta segregation och förnya flyttmönster, det är inte lätt men det är inget skäl att avstå. "

"Det bästa exemplet är kanske ändå miljonprogramsområdet Andersberg, där det finns många problem bl.a. så är ohälsotalen bland de högsta i landet. "

Ett sätt Terje Johansson skulle kunna bidra till att bryta segregationen vore om han och hans familj flyttade till Andersberg :D
Men det tror jag inte han kommer göra, för han vill nog inte använda sina egna barns lekamen för att "bryta segregationen", jag tror att han vill använda andras barn.

Permalänk | Anmäl #5 Martin A, 2012-06-08, 19:19

hahaha!
Martin A rules!

Permalänk | Anmäl #6 anna flod, 2012-06-09, 00:11

Jag skulle vilja peka på underhållet av våra bostäder. Detta är som alla vet, ett sedan flera decennier mycket eftersatt område. Inte minst allmännyttan står - och har länge stått - inför enorma problem, och naturligtvis gäller det som vanligt finansieringen. Och det blir som vanligt skattebetalarna, som får stå för fiolerna. Här har vi dock ett annat läge än vad makthavarna har vant sig vid sedan lång tid tillbaka, nämligen att det kommer att bli allt svårare att "håva in" pengar från medborgarna. De flesta av dessa har numera lyckligtvis ett mer realistiskt förhållningssätt till sina egna pengar, och kommer att hålla hårt däri!
Sedan när det gäller underhållskostnader inom allmännyttan anser jag att dessa borde redovisas tydligare bostadsområde för bostadsområde i Årsredovisningarna. Det föreligger nämligen stor risk att allmännyttans politikerstyrning kommer att bestämma vilka områden som skall rustas upp, och vilka som får "stå över". Allt i röstfiskets namn!

Permalänk | Anmäl #7 Sven Borg, 2012-06-09, 11:29

Överlikvid och undvika amortering!?! Vad säger revisorn om det? Ännu en som leker företagare på skattebetalarnas bekostnad.

Permalänk | Anmäl #8 Totte, 2012-06-10, 09:24

Problemet är de höga produktionskostnaderna för boende. Ska vi bygga för att härbärgera bidragstagare blir det dubbelt dyrt för samhället = skattebetalarna. Byggande och utbud på arbete måste gå hand i hand annars dräneras samhällsekonomin och Sverige hamnar ii Greklandsfacket.

Permalänk | Anmäl #9 Tomas Felezzo, 2012-06-10, 12:11

Eller som ett gammalt ordspråk från Västergötland säger:
"En bonde kan inte bygga sig rik, eller gräva sig fattig."
Och så påminner jag mig en ledstjärna(?) från miljonprogrammets dagar:
"Vi skall göra oss rika genom att bygga bostäder åt varandra!"

Permalänk | Anmäl #10 Sven Borg, 2012-06-11, 16:46

Kommentarsfältet är stängt på denna artikel.