Myt att byggbranschen inte kan bygga hyresrätter

Vid finanskrisen 2008 förändrades villkoren för alla aktörer på bostadsmarknaden. Vissa banker stoppade utlåningen helt, även till hyresrätter i absoluta A-lägen som innan krisen ansågs som mycket säkra investeringar. Vi insåg, att vi måste hitta alternativa finanseringsmöjligheter  med någon långsiktig investerare. Vi bildade under denna tid Grön Bostad i avsikt att där samla våra investeringar i energi- och miljöeffektiva hyresfastigheter med mindre klimatpåverkan.  Detta medförde i slutet av 2010 förvärvade AFA Fastigheter 50 % av aktierna i Grön Bostad AB. Genom denna affär har ByggVesta ökat kapitalbasen och kan nu kraftfullt investera i utvecklandet av nya hyresrätter och studentbostäder i Stockholm, Göteborg, Malmö, Linköping, Södertälje, Västerås och nu senast även i Uppsala.

Det samägda bolaget Grön Bostad kommer under 2013 att ha en portfölj omfattande ca 1300 lägenheter. Den kommande produktionen är säkerställd med marktilldelningar på ca 2000 enheter. Vi räknar att vi även kommer att få en organisk tillväxt i de orter där vi verkar.

 I och med att ByggVesta är på flera marknader kan vi konstatera att det är stora skillnader mellan hur kommunerna hanterar fördelning och försäljning av marken. Utan byggbar mark kommer inga hyreslägenheter att byggas.

Ökad exploatering i 40- 50-talsområden

I ett par kommuner har man en mycket entydig policy hur markfördelning skall gå till för bostadsbyggandet. Mark till bostadsrättsproducenter säljs till högstbjudande och mark till hyresrätter lämnas med tomträtt. I och med denna mycket enkla, tydliga och klara uppdelningen kan hyresrätter och bostadsrätter byggas inom samma kvarter utan att det är till nackdel för någon part utan tvärt emot detta ökar mångfalden och man får ett samhällsbyggande som motverkar segregation. En större mångfald ökar också förutsättningarna för ett långsiktigt hållbart samhällsbyggande. Det finns idag många områden som ombildats till bostadsrätter i 40-  50- tals områden med trevåningshus utan hiss som till stor del bebos av äldre generationer. Många av dessa områden är byggda med en relativ låg exploatering och kan exploateras mer genom förtätning.

Om marken upplåts med tomträtt kan hyresrätter byggas. Då blir det automatiskt en vitalisering av området genom generationsskiften. Barn och ungdomar kommer att berika området och de lokala affärscentrerna kan få ett uppsving. Dagens friska, aktiva och välmående pensionärer kommer att göra mängder av aktiviteter som också kommer att berika dessa områden. I de allra flesta fall där insprängd bebyggelse har tillkommit, har detta medfört en vitalisering av hela området. Vi fastighetsutvecklare måste bli ännu bättre på att argumentera för våra idéer om ett hållbart stadsbyggande och vi måste övertyga politikerna om att hyresrätten är en oerhört viktig faktor som kan vitalisera och vara en nyskapande faktor i många av våra befintliga bostadsområden. Med tomträtt blir den kommunala ekonomin god och man utnyttjar befintlig infrastruktur på ett utomordentligt och kostnadseffektivt sätt.

Betalningsviljan

I de bästa lägen kommer markpriset och tomträttsavgälden att följas åt. Högt värde på marken, hög tomträttsavgäld, god betalningsförmåga i området och god ekonomi för kommunen. I perifera lägen är markpriset lägre och därmed lägre tomträttsavgäld och lägre hyra. Betalningsviljan är alltid den faktor som bestämmer om det går att bygga eller inte.

Vi kan konstatera att det finns kommuner som inte är viliga att använda sig av tomträttsinstrumentet utan endast vill sälja marken vilket gör det nästan omöjligt att bygga hyresrätter.

Inte bara A-lägen

ByggVesta ser inga hinder att öka produktionen om bolaget bara fick tillgång till kommunal mark med tomträtt i större omfattning. Vi är beredda att bygga inte enbart i A-lägen utan den mest avgörande faktorn är att infrastrukturen är välutbyggd. Goda kollektiva kommunikationer inom gångavstånd, god försörjning av dagligvaruhandel, dagis etc Detta medför att man kan i princip bygga i alla lokala centra runt om i storstäderna och i regions-städer. Efterfrågan på hyresrätter är mycket stor i en mängd städer i Sverige. Alla politiker på lokal- och på riksplanet talar om att det är viktigt för hela Sveriges utveckling att vi bygger hyresrätter.

P-normsproblematiken

P-normen i alla städer är ungefär densamma ca1 p-pl/lgh med smärre avvikelser. Vi har utvecklat ca 1300 lägenheter under de senaste åren och kan konstatera att bara 30-40% av våra hyresgäster har egen bil. Malmö Stad har varit mycket samarbetsvillig att sänka kraven under förutsättning att fastighetsägarna i Västra hamnen verkar för ett ökad bilpools- anslutning. Fastighetsägarna står för anslutningskostnaden för lägenhetsinnehavaren under en femårsperiod. I gengäld har Malmö stad sänkt p-normen väsentligt. Närmiljön blir bättre och miljöbelastningen mindre samt en besparing för hyresgästerna och för fastighetsägaren som bygger färre garageplatser. Denna samverkan mellan alla parter leder till en bättre miljö och en bättre stadsmiljö.

Bygga för ungdomar - sänk tomträttsavgäld - men inget kategoriboende

Alla talar om behovet av bostäder för de unga men mycket få kommuner gör något radikalt för att underlätta byggandet. Vi tror inte på kategoriboende utan vi ser stora möjligheter att bygga mindre lägenheter med samma höga standard som i vår normala produktion. Vi tillåter kompisboende det vill säga att flera står på samma kontrakt. Vi praktiserar detta sedan flera år tillbaka och enligt våra undersökningar tycker våra unga hyresgäster att detta är en bra möjlighet att komma in på bostadsmarknaden. Tittar vi internationellt är denna samboendeform mycket vanlig. Problemet är att de unga inte har stått i de kommunala bostadsköerna tillräckligt länge och blir på det sättet utkonkurrerade av de äldre. Här kan kommunernas regler ändras.

Trackback URL: http://www.newsmill.se/trackback/45281

4 kommentarer I kommentarsfältet har kommentatorn juridiskt ansvar för sina inlägg.

Bra att viljan finns. Bara övertyga de sega politikerna och byråkraterna som gäller, alltså. Ös på. Det behövs.

Permalänk | Anmäl #1 u_22014, 2012-05-31, 15:02

Bra att ni försöker och får stöd i form av tomträtter från kommunerna.
Det är väl ett sätt att komma förbi de dyra markkostnaderna.
Kanske också ett sätt för kommunerna att stödja hyresrätten utan att det framstår som otillbörligt.

Permalänk | Anmäl #2 Lars Kronqvist, 2012-05-31, 15:18

Det kvittar hur god vilja det än finns bland byggbolag och politiker när varje gång det planeras att bygga blir det protester och överklagande.Bygg gjärna men inte här,det måste värnas om det gröna låter mantrat.Jag blir trött.
Tänk om folk kunde fatta att stadens själ är förändring.Vill folk ha skog och sly runt husen får dom flytta dit.

Permalänk | Anmäl #3 Sven Erik Hansson, 2012-05-31, 15:19

Hyrda bostäderr behövs på samma sätt som hyres och leasing bilar.
Vissa människor vill inte låsa sig på ett ställe och då är det bra att folk som äger sitt boende kan hyra ut del av sitt boende till hyrestagare med god förtjänst.

Permalänk | Anmäl #4 u_19023, 2012-05-31, 16:44

Kommentarsfältet är stängt på denna artikel.