Inget stöd för påståendet om svarthandel av lägenheter

Det "sjuka hyressättningssystemet" måste snarast göras om och öppnas upp för marknadskrafterna. Det finns inget annat sätt att komma runt den skadliga olagliga svartmarknaden.

Det påstår Fastighetsägarna i olika rapporter. Men rapporterna bygger på mycket bräcklig grund.

Fredrik Reinfeldts påstående att hyresmarknaden i Stockholm inte fungerar har kopplats till en förment utbredd förekomst av allehanda skumraskaffärer med lägenhetskontrakt. Utan att det finns någon som vet vad som är fakta och vad som är tro.

Vem som helst kan utan att bli emotsagd tryggt säga att bostadssituationen i Stockholm är kaotisk, att lägenhetsförmedling och hyresmarknad inte fungerar och att det leder till en omfattande och skadlig svart marknad.

Det kan liknas vid viskleken; ett påstående cirkulerar i det offentliga rummet så länge och så ofta att det till slut godtas som en sanning.

Visst finns det skäl att påstå att bostadsmarknaden i Stockholm har sina brister. Det är rent av troligt att det finns en svart marknad. Men, och detta är det märkliga i denna historia, om detta vet man just inget alls. I alla fall inte vad beträffar omfattningen.

Ändå påstår höga tjänstemän och företrädare för stora organisationer att det finns en omfattande svart marknad. De privata fastighetsägarnas organisation i Stockholm skriver till exempel i en pamflett titulerad "Missbruket av hyresrätten - en rapport om svarthandel med hyreslägenheter i Stockholm" att svarthandel med hyreskontrakt i olika former omsätter 1,2 miljarder kronor per år.

Fastighetsägarna Stockholms vice vd, Tore Ljungkvist, går ännu ett steg längre och skriver i en senare rapport om "olagliga lägenhetsbyten" att "den omfattande olagliga lägenhetshandeln blivit ett samhällsproblem".

Organisationens lösning för att komma till rätta med denna situation heter marknadshyror. Det är inte ägnat att förvåna. Vilken näringsidkare vill inte höja priset på sin vara? Men det är inte alla som kan hävda att om inte branschen blir lönsammare så leder det till en allmänt ökad kriminalisering.

Mer problematiskt blir det när den egentliga faktabasen blir accepterad utan att de som använder den funderar över i vilken utsträckning de har täckning i verkligheten. Detta gäller för övrigt alla som deltar i den bostadspolitiska debatten, oavsett vem de företräder.

Så hur förhåller det sig då? Det ligger, som fastighetsprofessorn Hans Lind säger, i sakens natur att svarthandelns utbredning är svårmätbar och att den som uttalar sig gör det på mycket osäkert faktaunderlag.

Bofast har gjort en omfattande genomgång av tillgängligt material i form av forskning och andra mer eller mindre trovärdiga rapporter.

Allt kokar ner till en enda källa, organisationen Fastighetsägarna.

Bofast har, till skillnad från till exempel Michaël Kochs statliga utredning om allmännyttans villkor, valt att inte ta med medierna i denna källgranskning. Detta eftersom dessa oftast beskriver enskilda enstaka fall och inte säger något om den totala omfattningen.

Åren 1999, 2004 och 2006 publicerade Fastighetsägarnas Stockholmsregion rapporter där man gjort uppskattningar av hur många lägenhetsbyten som gjorts på oriktiga grunder.

För att räkna fram marknadens storlek har Fastighetsägarna genomfört en medlemsenkät. 31 personer kom in med svar. Dessa säger sig tro att hälften av alla byten är olagliga. Någon företrädare för allmännyttan har inte tillfrågats.

Från dessa 31 individer har man sedan extrapolerat och alltså kommit fram till att exakt 1,2 miljarder kronor årligen omsätts i dessa skumraskaffärer.

Genom att multiplicera antalet byten som sker i Stockholm (cirka 4 700 lägenheter per år enligt den senaste rapporten) med det pris som ett kontrakt uppskattas till (300 000 kronor per lägenhet) räknas marknadens storlek fram.

Det finns skäl att tvivla på denna matematik. Att hälften av alla byten skulle ske på olaglig grund förefaller överdrivet.

Det är ju också främst i ett byte där en person helt lämnar hyresbostadsmarknaden som det kan bli fråga om svart pengaöverlåtelse. Annars saknas ju själva incitamentet.

Men de flesta byten är lägenhet mot lägenhet. Även på denna grund finns skäl att fråga sig om antalet skenbyten är så många som anges.

Om endera parten byter upp sig till en attraktivare lägenhet kan man i och för sig tänka sig att denne betalar något emellan. Men bara då. Vid ett byte två hyresgäster emellan är det dessutom bara den ene som kan påräkna att få betalt. Inte minst av detta skäl halveras antalet möjliga olagliga transaktioner.

Vad sedan gäller priset 300 000 kronor per lägenhet redovisas inte grunden för hur den summan räknats fram, utan den är tagen ur en inte närmre beskriven "inofficiell prislista" och utgör "en bedömning".
Allt sammantaget verkar summan 1,2 miljarder starkt överdriven. Men ändå alltså allmänt mer eller mindre vedertagen.

Vad som ytterligare förvånar i denna exercis är att de individer som kan antas vara mest aktiva på denna marknad kommer ur Fastighetsägarnas egen målgrupp. Många fall av skenbyten involverar en fastighetsägare som ställer en lägenhet till förfogande för ett skenkontrakt.

Till Fastighetsägarnas försvar ska sägas att de hela tiden gör tydligt att beräkningsgrunderna är osäkra. I samtliga tre rapporter finns gott om passager där det sägs att det rör sig om "grova uppskattningar", att "det inte finns säker statistik", att man "tror" att antalet olagligheter ökat och att antalet byten är beräknat på "den information man kunnat erhålla". På andra ställen sägs uppgifterna vara uppskattningar eller förmodanden.

Ändå utgör dessa bräckliga fakta ett av de starkaste argumenten för att helt reformera hyressättningssystemet och införa marknadshyror.

Trackback URL: http://www.newsmill.se/trackback/34319

11 kommentarer Logga in för att kommentera
I kommentarsfältet har kommentatorn juridiskt ansvar för sina inlägg.

Det räcker att läsa tidningarnas annonser en vecka eller gå i attraktiva områden och läsa uppklistrade lappar med telefonnummer att ringa för den som har en lägenhet si och så, för att inse att en sak är säker - artikelförfattaren har inte gjort sin hemläxa.

Utöver det har jag, visserligen i Göteborg och under socialdemokratiska regeringstiden innan Fälldin, själv råkat ut för att bli erbjuden hyreskontrakt mot betalning.

Permalänk | Anmäl #1 Inger E Johansson, 2011-03-23, 00:08

Är det här ett skämt? Jag "känner" åtminstone två personer som i stort sett på heltid sysslar med att "förmedla" svartkontrakt i Storstockholm?

Sitter det folk som jobbar med bostadsfrågor och förnekar/inte känner till detta?

Skrämmande.

Permalänk | Anmäl #2 Förståsigpåare, 2011-03-23, 08:55

Författaren borde ha gått in på hemnet.se under tiden som de hade hyresrätter där. Alla som var reggade där ville ha ut ett monetärt värde genom skenbyte. Vi talar om drygt 1200 lägenheter. Sedan tycker jag att författaren, för att verkligen kunna ta på frågan, kan fråga vänner som bor i Stockholm, hur många de känner som har genomfört ett köp av en hyresrätt. Jag kommer på åtminstone 4. Och jag kommer från en rätt burgen miljö där de flesta köper bostadsrätter; så frekvensen bör öka ju lägre ner man kommer i social klass.

Permalänk | Anmäl #3 Carl S, 2011-03-23, 10:04

Om "Påståendet om den omfattande svarthandeln kan liknas vid viskleken" så liknar jag gärna förnekandet av problemets omfattning vid människan som håller för öronen och trallar för att slippa bli varse.

Permalänk | Anmäl #4 Ludvig Nyberg, 2011-03-23, 10:47

Till författaren: Gå in och läs kommentarerna om några dar och se om du kommer att hitta en enda som håller med dig. Det är troligare att få ett par som håller med om man hyllar Gaddafi för det finns trots allt stolla på nätet, men knappast någon som är så korkad att han anser att Stockholm har en fungerande hyresmarknad.

Permalänk | Anmäl #5 Ulf Carlson, 2011-03-23, 14:34

Det är väl ingen som säger att det inte förekommer svarthandel. Det handlar om omfattningen och om det är ett st stort problem att det motiverar att ändra hyreslagstiftningen generellt sett.

Här är en annan undersökning om svarthandel.

http://hyrdigfri.wordpress.com/2008/05/06/morkertalet-kring-svarta-pengar/

Permalänk | Anmäl #6 André Johansson, 2011-03-23, 15:21

Flera av dem som kommenterat artikeln illustrerar på allra bästa sätt just det som står där.
Ingenstans står det att bostadsmarknaden i Stockholm fungerar eller att det inte finns en svart marknad. Tvärtom.
Det som står är däremot att det inte går - på det sätt som Fastighetsägarna gjort - uttala sig om omfattningen.
Att läsa tidningars annonser och uppklistrade lappar, själv ha blivit erbjuden ett svartkontrakt, känna någon som själv agerar på denna marknad är en sak.
Men det duger inte som underlag för uttalanden om att denna marknad omsätter 1,2 miljarder kronor.
Och att på den grundvalen säga att detta är ett allvarligt samhällsproblem.

Permalänk | Anmäl #7 Christian Lacotte, 2011-03-23, 16:06

Jag har inte hört om någon som fått en hyresrätt lagligt i stockholm men däremot väldigt många som köpt en hyrsrätt. Det är bara att kontakta närmsta mäklare så fixar de detta.

Permalänk | Anmäl #8 Patrik Berglund, 2011-03-23, 19:30

Ännu en undersökning som visar att förekomsten verkar vara marginell i stort.

http://www.hemhyra.se/Sidor/svartapengar.aspx

Permalänk | Anmäl #9 André Johansson, 2011-03-24, 09:22

Och hur ska man få en tillförlitlig statistik när inget gör ett dugg åt dessa brott? Alla som kunde göra något åt det har varit passiva i årtionden, och så kommer nu krav på marknadshyror! Gör något åt brotten istället.

Permalänk | Anmäl #10 Marion, 2011-03-24, 18:19

Gör så här:

1. Förbjud byten.
2. Låt lediga lägenheter gå på auktion - den som vill betala högst hyra få lägenheten.
3. Reglera hyreshöjningarna för de som har kontrakt. För befintliga kontrakt t.ex. max kostnadsindex + 3% och för de som får nya kontrakt till högstbjudande enbart baserat kostnadsindex för flerbostadshus.

Rättvist och förutsägbart för alla !

Permalänk | Anmäl #12 Henrik Ekstrand, 2012-03-21, 14:15