Fler hyresgäster gynnar finansiell stabilitet

Det finns en uppfattning att höjd ränta, minskat ränteavdrag, mindre generösa krediter, höjt bolånetak och kortare amorteringstider minskar risk för bostadsbubblor och finansiell instabilitet. Men detta verkar inte stämma. I Storbritannien ökade andelen bostadsägare från 70 % till 72 % mellan 2000 och 2005 trots höjd ränta och slopade ränteavdrag. Japan har haft nollränta, sjunkande bostadspriser och minskat bostadsägande i tjugo år.

Bostadsbrist och ett lågt bostadsbyggande i Sverige har också framförts som faktor bakom de höga bostadspriserna i Sverige. Men detta stämmer inte när man relaterar prisutvecklingen till antalet bostäder per tusen invånare. I Sverige finns det 486 bostäder per tusen invånare. Bostadspriserna har gått upp med 126 % mellan 1997 och 2007 jämfört med en uppgång på 3% i Tyskland där det finns 477 bostäder per tusen invånare. I Österrike, där det finns det 421 bostäder per tusen invånare har bostadspriserna mellan 1998 och 2008 gått upp med 39 %, jämfört med en uppgång på 352 % i Estland där det finns det 463 bostäder per tusen invånare. Skillnaden i prisutveckling kvarstår även om hänsyn tas till andelen ensamboende i befolkningen.

I tabell 1 kan vi konstatera att vissa geografiska områden uppvisar en högre andel bostadsägare och högre prisutveckling oavsett bolånetak och amorteringstider. Särskilt slående är att Schweiz, Tyskland och Österrike har en lägre andel bostadsägare och ökningen har också varit lägre sedan1960-talet jämfört med alla andra länder.

Tabell 1 Andel husägare, amorteringstider och prisutveckling I ett antal länder. Källa: Global Property Guide & nationella data

I samtliga länder med hög andel bostadsägare har bostadspriserna ökat med mellan 100 % och 250 % under perioden 1997-2007. Under samma period ökade bostadspriserna i Schweiz, Tyskland och Österrike med 17 %, 39 % respektive 3 %.

Varken tillgångspriser eller nivåer på hyreskostnader kan förklara den låga andelen bostadsägare i Schweiz, Tyskland och Österrike. Trots att huspriserna i Berlin endast är en tionde del av huspriserna i London är det endast 13 % procent av tyskarna i Berlin som äger sin bostad jämfört med 57 % i London. Zürichborna har världens högsta inkomster efter skatt, ändå är andelen som äger sin bostad där 7 % jämfört med 57 % i London och 70 % i genomsnitt för de engelska städerna. Hyrorna i Schweiz är bland de högsta i världen och en bostadsägare beräknas kunna spara upp till 10 procent jämfört med en hyresgäst. Ändå har andelen bostadsägare inte utvecklats nämnvärt sedan 1960.

En närmare analys visar att hushållens strävan att äga sin bostad följer kulturgeografiska mönster med historiskt betingade sociala värderingar. I tabell 1 kan vi urskilja ett socialt värderingssystem med rötter i det romerskt-latinska kulturarvet, som finns i Spanien och Italien, där andelen bostadsägare ligger på ett genomsnitt på 78,5% . Sedan har vi ett anglosaxiskt värderingssystem som återfinns i USA, Storbritannien, Irland, Kanada och Nya Zeeland med ett genomsnitt på 69,5%. I Sverige och Norge kan ägarbeteendet betraktas som en nordisk variant på det anglosaxiska värderingssystemet.

Det finns en avgörande skillnad i värdering av boendeform mellan det romerskt- latinska, det anglosaxiska och de germanska samhällssystemen i Schweiz, Tyskland och Österrike, där den genomsnittliga andelen bostadsägare ligger på 44,3%. I det romerskt- latinska och anglosaxiska värderingssystemet uppfattas ägande av bostad som en kulturikon eller symbol för högre social status. I de germanska kulturgeografiska områdena görs inte någon statusskillnad på den som äger eller hyr sin bostad och det tycks finnas ett mentalt motstånd mot ägande av bostad.

På initiativ av fastighetsägarna i Schweiz har den federala regeringen bedrivit en kampanj under namnet "Alla kan äga sin bostad". Åren 1999 och 2003 presenterade den federala regeringen ett lagförslag om skattesubventionerat bosparande för att underlätta bostadsköp. Vid både tillfällen har lagförslaget avvisats av befolkningen i Schweiz med 60 procent av rösterna.

När vi tittar på ägarbeteendet i Schweiz kan vi nämligen konstatera att strävan att äga sin bostad uppvisar en kulturgeografisk variation från en kanton till en annan.

Tabell 2. Andel bostadsägare schweiziska kantoner och städer i Europa och USA. Källa: Nationella data.

Om vi bortser från Genève, som har en mycket hög andel inflyttade från alla länder i samband med internationella organisationer, kan vi konstatera att andelen schweizare som äger sin bostad är lägst i den tyska kantonen Basel-Stadt, 16,21 % och högst i det franska Valais, 65,88 %. Detta trots att inkomstnivån per capita i Basel-Stadt är bland de högsta i världen och i Valais bland de lägsta i Schweiz. I den italienska kantonen Ticino är andelen bostadsägare 39,58 % jämfört med 27,13 % i kantonen Zürich.

Andelen bostadsägare varierar också från en stad till en annan enligt ett kulturgeografiskt mönster. Städerna i Tyskland, Schweiz, Österrike har betydligt lägre andel bostadsägare än städerna i Frankrike, Italien, England och USA. Sådana skillnader tyder på att de germanska samhällssystem inte ser bostadsägande som en statusmässigt överordnad boendeform jämfört med hyreslägenhet.

Regionala variationer av andelen bostadsägare i Tyskland och Österrike tyder också på ett samband mellan sociala värderingar och strävan efter bostadsägande. Saarlandet i Tyskland är den enda delen som under en låg period införlivades av Romarriket. I denna delstat är andelen bostadsägare högst i landet och ligger på 63 % jämfört med t ex 38 % i Mecklenburg- Vorpommern och genomsnittet för hela Tyskland som ligger på 43 %. I delstaten Tirol i östra delen av Österrike med ett utpräglat kulturarv från Romarriket är andelen bostadsägare 70 % jämfört med 30 procent i de östra delstaterna med ett mer utpräglat germanskt kulturarv.

Kulturgeografiska data tyder således på att länder vars sociala värderingar statusmässigt jämställer ägande av bostad och boende i hyreslägenhet har en lägre andel bostadsägare. Detta är fallet med Schweiz, Tyskland och Österrike. Dessa länder har en jämnare och stabilare prisutveckling på bostadsmarknaden utan alltför stora svängningar som kan orsaka finansiell instabilitet. Bostadsbubblor tycks således utvecklas i kulturgeografiska områden som värderar bostadssägande högt och betraktar hyresboende som andra klassens medborgare. Detta leder till en högre andel bostadsägare, övervärderade bostäder, prisbubblor och ökad finansiell instabilitet. Däremot har kulturgeografiska områden som statusmässigt jämställer ägande av bostad och boende i hyreslägenhet stabilare bostadsmarknader och lägre risker för bostadsbubblor.

I samband med finanskrisen har stabiliseringsåtgärderna ensidigt riktats på ökad finansiell tillsyn, en stramare räntepolitik, mer restriktiv kreditgivning, kortare amorteringstider, lägre bolånetak och bättre kontroll av det finansiella systemet. Frågan är dock om dessa regleringar kan hejda bostadsbubblor i kulturer med sociala värderingar som ensidigt uppmuntrar till ägande av bostad? Idag är det högre status att bo i ett hus eller en bostadsrätt än i en hyresrätt. Bilden är också sådan att hushållen på bostadsmarknaden agerar och hanteras därefter. För att finansiell stabilitet ska kunna åstadkommas på längre sikt behöver attityder angående boendeformer och social status diskuteras ur politisk synpunkt. Frågan ät t ex om staten ensidigt ska uppmuntra till bostadsägande eller främja en ny boendekultur som jämställer ägande av bostad och hyresboende?

Hedi Bel Habib (85 artiklar)

Anmäl

Trackback URL: http://www.newsmill.se/trackback/32289

10 kommentarer Logga in för att kommentera
I kommentarsfältet har kommentatorn juridiskt ansvar för sina inlägg.

Correlation does not imply causation

Permalänk | Anmäl #1 Marcus Svensson, 2011-01-21, 10:15

Det är möjligt att den romerska ockupationen av delar av Tyskland påverkar boendeformerna och bostadsägandet där än idag. Habib borde istället för att föreslås flummiga diskussioner undersöka och redovisa de ekonomiska förutsättningarna för olika boenden och äganden i de olika länderna. En mängd andra skillnader inom geografi, klimat, energikostnader, tillgängliga markytor, avstånd, byggmaterial, byggtraditioner med mera kan påverka. Om Sverige har någon statlig ekonomisk snedvridning så vore det ju inte bra. Man kan också vända på det och säga att det vore dumt att införa någon skatt eller liknande därför att Romarriket aldrig kom hit.

Permalänk | Anmäl #2 Urban Persson, 2011-01-21, 14:42

# 2
Flera faktorer påverkar boendeformerna. De faktorer Du nämner plus bl a demografiska faktorer. Men det primära som styr preferenser mellan ägande och hyresboende är kostnaderna för den enskilde. Hyrorna i Schweiz är bland de högsta i världen och en bostadsägare beräknas kunna spara upp till 10 procent jämfört med en hyresgäst. Ändå har andelen bostadsägare inte utvecklats nämnvärt sedan 1960.

Dessutom finns det ett mentalt motstånd mot bostadsägande i t ex Schweiz. Jag illustrerar detta i artikeln med schweizernas nej till subventionerat sparande för bostadsköp. På initiativ av fastighetsägarna i Schweiz har den federala regeringen bedrivit en kampanj under namnet "Alla kan äga sin bostad". Åren 1999 och 2003 presenterade den federala regeringen ett lagförslag om skattesubventionerat bosparande för att underlätta bostadsköp. Vid både tillfällen har lagförslaget avvisats av befolkningen i Schweiz med 60 procent av rösterna.

Permalänk | Anmäl #3 Hedi Bel Habib, 2011-01-21, 18:16

#1 Marcus Svensson, snälla lilla vän. Är det ditt argument? Ett ynka citat som du har snott från en engelskspråkig sida (som i sin tur kommer från amerikansk skollitteratur)? Har du ingenting för oss vuxna?

Permalänk | Anmäl #4 Peter H, 2011-01-23, 09:07

Tja. men Rolls Royce har ju status FÖR ATT den är dyr. Status kan nog inte påberkas av myndigheterna.
Att sänka ränteavdrag, höja räntorna, kommer ju att spräcka bubblan för många, men inte för dem som har råd. Statusen kommer att förstärkas. Vill man undvika låneproblemet så tycker jag att bankerna ska försvåra lånande, istället för att spräcka en bubbla som inte behöver spräckas.

Permalänk | Anmäl #5 Bernt Johansson, 2011-01-23, 23:36

En orsak till stabilitet är mekanismer som minskar spekulation. Många hyresrätter i förhållande till bostadsrätter eller ägarläghenheter är ju en sådan mekanism. Jag tror kanske inte att rika stockholmare tycker att hyresrätt i sig är ett problem. Men det är ju svårare att spekulera i hyresrätter. Och vid ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholm så är det få som inte vill delta. Det kan man förstå.

Permalänk | Anmäl #6 Mats Hedlin, 2011-01-27, 00:39

I alla länder där lagen i princip kräver att beståndet av hyresrätter måste vara av sämre standard än beståndet av bostadsrätter, så kommer självklart "statusen" för hyresrätterna vara lika låg som standarden.

Enda sättet att höja hyresrättens status är alltså att försämra villkoren för att äga bostäder (exempelvis försämra ränteavdragen) eller att åtminstone delvis införa marknadsanpassade hyror.

Permalänk | Anmäl #7 Anders Forsgren, 2011-02-19, 21:18

Intressant! Jag äger min bostad och det beror på att jag inte kan få en hyresrätt i innerstaden (jag vägrar att köpa en hyreslägenhet svart). Jag kan få en hyresrätt utanför stadskärnan men uppriktigt sagt, vem vill bo där? Kan det vara så att det i den germanska kultursfären så kan man, om man är beredd att betala en hög hyra, få en hyresrätt i ett område som man vill bo i? Till skillnad från Stockholm och kanske den romersk-brittiska kultursfären? Vad skulle hända om man lät marknadskrafterna råda och prissättningen på hyreslägenheter fick styras av tillgång och efterfrågan?

Permalänk | Anmäl #8 Totte, 2011-02-19, 23:21

En intressant artikel. I anglosaxiska länder är hyresrätt lika med socialfall. Någon marknadshyra behövs inte. Det är ju ingen som har råd att betala den.
Överfört till Sverige. Vad skulle man tjäna på att införa marknadshyror i Rinkeby? Ganska meningslöst eller hur!
Det kulturella traditionerna värderar ägande högt i UK och USA. Där har ju också uppgångar och fall avlöst varandra.
Sverige är ett osäkert kort.
Skulle man kunna införa marknadshyror på vissa ställen eller över hela linjen för att underlätta nybyggnation och inflyttning av arbetskraft.
Att bara införa det på vissa ställen skulle vara politiskt omöjligt. Vem röstar på en regering som höjer hyran med 100% i storstäderna! Och göder bostadsbolagen som bygger ägandelägenheter i attraktiva lägen. Behöver vi verkligen fler sjönära lägen med båtplatser?

Permalänk | Anmäl #9 Johan E Karlsson, 2011-02-20, 00:35

#9 Johan, marknadshyror skulle ju förhoppningsvis göra det lönsamt att bygga lägenheter, dvs. öka utbudet. Med ökat utbud skulle efterfrågan på lägenheter i mindre attraktiva områden sjunka, och därmed skulle alltså marknadshyror i rinkeby kunna vara lägre än reglerade hyror i samma område. Idag är hyran i innerstaden ofta lägre än i Rinkeby, och trots det är staden segregerad. Det är alltså knappast tal om ett problem med beloppet på hyresräknikngen.

Innerstaden kommer aldrig innehålla alla grupper i samhället. Den är segregerad för alltid, helt enkelt därför att det enda sättet att ta sig ur den situationen är att bygga sig ur den, och det går inte bygga mer i innerstaden. De reglerade hyror som råder där nu är helt enkelt en sponsring av de starka i samhället som ändå kommer få de lägenheterna.

Lösningen är att bygga nya hyreslägenheter i så attraktiva områden som möjligt, genom att göra det attraktivt att bygga dessa lägenheter.

Permalänk | Anmäl #10 Anders Forsgren, 2011-02-20, 12:31