Risk för livslånga skulder

För ett par veckor sedan startade jag en KTH-kurs i ämnet Fastighetsförvaltning med en aktuell jämförelse mellan krisen 1990 och de aktuella händelserna i september 2008. Efter ett tag tyckte jag dock att responsen var svag - men undra på det. Merparten av eleverna var födda under senare delen av 1980-talet. 1990 - vadå kris? 600 000 jobb bort? Styrräntor på 500 %? 100 miljarder i kreditförluster? Den nya generationen var inte med och den gamla vill nog helst glömma! Detta gäller särskilt när vi sedan 1997 haft en smått otrolig utveckling med fallande räntor och kraftigt ökat utrymme för konsumtion. Många har dessutom intalat sig att utvecklingen sedan 1997 inom ekonomin i allmänhet och bostadsmarknaden i synnerhet varit ett normaltillstånd.

5 miljoner hushåll i USA med sub-primelån - berör det oss? För tre år sedan sa man att dessa låntagares problem var en droppe i det amerikanska bankhavet. Nu visar det sig att dessa dåliga lån har paketerats om, värderats högt och sålts till investerare som har svårt att särskilja det skämda ägget från de 99 friska i lånekorgen. Allt får då skräpstatus och lavinen är i gång.

Kreditgivningen till inkomstsvaga grupper i USA följer en federal policy att "amerikanen ska äga sitt hus därför att ägandet i sig ger bättre samhällsmedborgare". Med den utgångspunkten opererar bolånejättarna Freddie Mac och Fanny Mae på den globala kapitalmarknaden med uppdraget att med marknadsmässiga villkor ordna billig finansiering till husköpare. Sub-primeutlåning i den amerikanska meningen finns inte i Sverige som en medveten statligt uppbackad strategi. Dock har de svenska kreditinstituten i hägnet av den goda konjunkturen och den skarpa konkurrensen justerat kreditbedömningen. "Bottenlåneränta" har getts till sådana lån som tidigare klassats som topplån och bostadsrätter ges sedan en tid tillbaka samma villkor som småhus trots att bostadsrättsmarknaden alltid är mer svängig än villamarknaden

Kan vi då få en motsvarande sub-primekris i Sverige med konkurser för banker och finansinstitut? Knappast. De svenska storbankerna står stabila även om enskilda hushåll får problem. Enskilda nya finansinstitut med kreativa affärsidéer kan dock få det svettigt, särskilt om arbetslösheten biter sig fast. Här finns en klar parallell till bank- och fastighetskrisen 1990 - de är de djärva affärsuppläggen som stryker på foten först.

Vi i Sverige berörs av den globala finanskrisen genom att det blir svårare och dyrare att låna och i steg två påverkas konjunkturen. Industrin varslar om uppsägningar och nyanställningarna minskar - så visst påverkas vi. Boendekalkylerna går inte ihop med de nya säkerhetsmarginaler bankerna lagt in, och dessutom kan familjesituationen för bostadsägaren förändras. Hushållets två löner kan reduceras till en enda vid skilsmässa och då måste kanske bostadsrätten säljas till ett pris under lånebeloppet. Och skulden följer de betalningsansvariga livet ut.

Många hushåll kan sålunda beröras av en bostadsbubbla samtidigt som det blivit allt svårare att veta vad som egentligen händer. Att de amerikanska hemmafruarnas köpbenägenhet skulle påverka oss i Sverige verkar kanske långsökt, men är de facto en realitet. Samtidigt kan man fråga sig om kineserna ska fortsätta att köpa USAs statsobligationer och vad händer med världsekonomin om kineserna inte längre har ett överskott att placera i USA. Vi lever i en sammanflätad och i en omvärld där förutsättningarna ständigt förändras. Ekonomens förutsägelser om trender och priser liknar då allt mer seismologens verklighet: Vi vet att något kan hända, men först i efterhand vad som hände och möjligen också varför!

Nu faller bostadspriserna. Först går bostadsrätterna och sedan villapriserna. Hur mycket? Jag hävdade för fyra år sedan att prisfallet kunde bli 30%. Det låter mycket, men ska ses i ljuset av att priserna stigit med 150 % på 10 år. 30 % är en korrigering. Hur länge håller nedgången på? Det brukar ta i storleksordningen tre år att städa bort en ordentlig bostadskris. Lite ironiskt är vår smala lycka att vi lyckats bygga så få nya hus - det minskar betydligt fallhöjden på bostadsmarknaden. Spanjorerna och Danskarna bannar nu sina glädjekalkyler för nyproduktion. Så den onda har ändå något gott med sig!

Vad blir då eftermälet till denna bostadskris - vad lär vi oss? För det första: kriser kan aldrig exakt förutsägas eller regleras bort och marknaderna kommer alltid att gå i cykler. För det andra så gäller vissa gamla regler: Ett bottenlån med bästa ränta ligger alltid inom 70 % av marknadsvärdet och inte 85% som bankerna sträckt sig.. Och en bostadsrätt är alltid en osäkrare investering jämfört med en villa - något som avspeglade sig i räntesättningen tills för ett par år sedan. För det tredje så tenderar den finansiella ingenjörskonsten att bita sig själv i baken när varken kund eller säljare förstår den komplicerade finansiella produktens innebörd. Med lite mer begriplighet på alla nivåer ökar genomsynligheten och kriserna blir inte lika omfattande.

Trackback URL: http://www.newsmill.se/trackback/1320

2 kommentarer Logga in för att kommentera
I kommentarsfältet har kommentatorn juridiskt ansvar för sina inlägg.

Men visst är det lite kul att alla de Nostrodamus som nu dyker upp och predikar sina domedagsprofetior de bigot predikat (eller ska vi säga marknadsföra?) i ett decenium. Och, som man säger, vi får väl se. Är titeln professor borde det förpliktiga. Givetvis finns det problem med utlåning. Givetvis finns det alltid risk att invivider drar på sig livslånga skulder. Men att redan nu måla upp domedagsscenarion säger mer om dessa individer som skriver dessa ariklar än om det finansiella läget. Faktum är att normalvillan i Sverige kostar motsvarande, säg, 5-6 bilar i hyfsat överkomlig prisklass. Är det bilar som är dyra eller hus som är billiga?

Permalänk | Anmäl #1 Martin , 2008-09-17, 20:39

Att en större nedgång väntar tvivlar jag inte på. Det har talats om att ett nytt finansiellt system är nödvändigt. Det måste väl arbetas fram internationellt antar jag.

Permalänk | Anmäl #2 Johan, 2008-10-03, 08:11